Mutui a tasso misto


I mutui a tasso misto combinano nel loro piano di ammortamento tasso fisso e tasso variabile e consentono quindi di modificare, durante il piano di rimborso, il tipo di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa; solitamente questo si può fare a scadenze predefinite (ad esempio ogni 2, 3 o 5 anni). Troviamo il tasso misto in quei contratti di mutuo che, pur avendo un tasso variabile, sono dotati di una specie di paracadute che protegge il consumatore da eventuali crescite eccessive della rata periodica. Vediamo alcuni esempi.

tasso misto

Esistono innanzitutto i mutui a tasso variabile a rata costante e durata variabile. Questo prodotto unisce le peculiarità del tasso variabile con quelle del tasso fisso. La rata da versare mensilmente è costante mentre cambia la durata del mutuo che si prolunga se i tassi d’interesse crescono e si contrae quando i tassi d’interesse diminuiscono. L’allungamento dei tempi non può comunque superare un determinato tetto massimo previsto dal contratto. Le singole quote capitale vengono determinate come differenza tra rata costante e quota interessi. Se gli interessi superano la rata costante, si paga solo la quota interessi senza rimborso del capitale. Se il capitale residuo non viene rimborsato entro la scadenza massima si paga una maxi-rata finale per coprire tutto il capitale residuo.
Abbiamo poi i mutui a tasso variabile con cap (ovvero “tetto massimo d’interesse”), che consentono di utilizzare il tasso variabile – generalmente più vantaggioso rispetto al tasso fisso – con la garanzia di avere un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai andare. E questo a prescindere dalle variazioni dei tassi Euribor. In alcuni contratti con cap il mutuatario può beneficiare di tutte le riduzioni di tasso; in altri, è invece previsto un livello (cosiddetto floor) al di sotto del quale il tasso non può scendere.
In parole semplici, il cap dà la possibilità di far variare la rata al variare dei tassi di mercato e quindi di avvantaggiarsi di un’eventuale riduzione degli stessi tassi, ma nello stesso tempo di fissare un tetto massimo al rialzo oltre il quale il tasso non può andare, proteggendo in questo modo il mutuatario dal rischio di dover far fronte a rate insostenibili. Lo spread applicato, in questa tipologia di mutuo, è più alto rispetto a quello applicato ai tradizionali mutui a tasso variabile.



Il tasso variabile offset permette di collegare il mutuo alla giacenza media del conto corrente aperto nella stessa banca e di ottenere così una riduzione della quota di interessi. Ogni mese la rata viene calcolata sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza media del conto corrente. Lo spread applicato, anche in questo caso, è più alto rispetto a quello applicato ai tradizionali mutui a tasso variabile.
Il mutuo a tasso rinegoziabile a scadenze fisse prevede fin nell’atto di mutuo la possibilità di rinegoziare con l’istituto di credito la tipologia di tasso a scadenze prestabilite e dunque di passare dal variabile al fisso e viceversa.

Il mutuo a tasso fisso tout court unisce due tipi di tasso. Il capitale mutuato viene diviso in due quote: una quota viene pagata a tasso fisso e l’altra a tasso variabile. In alcuni casi, sono indicate anche le rispettive quote: 50% fisso e 50% variabile, 30% fisso e 70% variabile, 40% fisso e 60% variabile.
Il mutuo variabile con sola quota interessi prevede rate mensili formate esclusivamente da quota interessi; la quota capitale viene rimborsata secondo scadenze e percentuali minime indicate nel contratto. Conseguentemente, per tutto il periodo in cui si pagano solo gli interessi il residuo del mutuo non si ridurrà e questo ovviamente farà sì che la rata non si possa ridurre almeno fino a che non si rimborsi anche il capitale secondo scadenze prestabilite.