Cambiare mutuo: rinegoziazione, sostituzione e surroga


Una volta ottenuto un mutuo, il finanziamento non si protrae per tutta la vita. Si può sempre cambiarlo, cercando di negoziare nuove condizioni con la banca iniziale oppure cambiando istituto di credito. Prendiamo in esame la rinegoziazione, la sostituzione e la surroga.

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Per rinegoziazione si intende l’accordo per una modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e coi cui si è stipulato il contratto di finanziamento. Rinegoziare non è un obbligo per l’operatore bancario, rientra nella sua politica aziendale se decidere di accettarla o meno. È invece un obbligo dell’istituto finanziario, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio, come molti operatori richiedevano invece in passato. E in passato per poter rinegoziare venivano richieste cifre assurde, anche di qualche migliaia di euro.

L’articolo 120 quater comma 5 del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993) afferma: “… resta salva la possibilità del finanziatore originario e del debitore di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata”.
I vantaggi della norma sono principalmente due:

  • si afferma che la rinegoziazione deve essere senza spese, per cui la banca non può applicare nessuna commissione all’operazione;
  • la banca deve rinegoziare con una scrittura privata e quindi non è necessario un nuovo atto di mutuo.

È possibile rinegoziare anche in caso di mutuo “cartolarizzato”, ovvero ceduto dalla banca a un altro operatore. Molti istituti nel corso degli ultimi anni hanno ceduto i loro crediti, come i mutui, ad altri operatori al fine di aumentare la loro liquidità di bilancio. Quindi è possibile che si sia mutuatari di un contratto di mutuo ceduto ad altri. Ma il rapporto rimane comunque con la banca iniziale a cui si continua a pagare le rate del finanziamento. E a questa banca si ha diritto di chiedere la rinegoziazione delle condizioni.



Se la banca iniziare non vuole rinegoziare le condizioni del finanziamento, l’unica cosa che si può fare è attivare la concorrenza, cercando sul mercato un altro operatore con condizioni più interessanti. Ci sono due possibilità: sostituzione o surroga. Prendiamo in esame come prima cosa la sostituzione. Sostituire un mutuo significa estinguere il mutuo che si ha con un intermediario, chiedendone un altro ad un diverso operatore. Con la sostituzione è possibile chiedere alla banca anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. Questo potrebbe essere interessante perché potrebbe consentire, mantenendo la stessa rata periodica, grazie alla riduzione dei tassi di mercato, di avere un finanziamento più elevato.

È poi possibile trasferire il proprio mutuo ad un intermediario utilizzando la surrogazione del nuovo operatore nell’ipoteca già iscritta per il primo mutuo. Questa possibilità è prevista in Italia già dal 2007. La surroga comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura, per l’estinzione anticipata del contratto con l’operatore inizialmente scelto. Essendo un trasferimento e non un’estinzione, non possono essere chieste penali di estinzione anticipata. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria o per gli accertamenti catastali.

In conclusione riassumiamo le tre opzioni previste per cambiare mutuo:

  • la rinegoziazione si fa con l’operatore con cui si ha un mutuo; prevede una scrittura privata, senza intervento del notaio; consente di modificare durata, spread e tipo di tasso; non ha costi per il cliente;
  • la sostituzione si fa con un nuovo operatore; prevede la redazione di un atto pubblico davanti a un notaio; consente di modificare durata, spread, tipo di tasso e capitale; prevede il pagamento di alcune spese da parte del cliente (penale di estinzione del vecchio mutuo, imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, cancellazione e iscrizione dell’ipoteca, istruttoria e perizia, atto di mutuo);
  • la surroga si fa con un nuovo operatore; prevede la redazione di un atto pubblico davanti a un notaio a spese del nuovo operatore; consente di modificare durata, spread, tipo di tasso ma non il capitale, che è uguale al capitale residuo; come spese si ha solo la tassa ipotecaria di 35 euro.